退款一个亿？房企过冬七十二式给“韭菜”这些启示
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起风了，降温了，地产大佬们的心态有点不一样了。
刚刚，高喊“活下去”的万科发布回应，承认高价入市厦门万科白鹭郡的苦主们可以选择退款20万元，或者解约——
此前，传闻万科将掏出一个亿，每户退款以百万计，业内顿时哗然。
地产大哥就是大哥。
要知道，也是这个盘，9月底曾带头打响“降价第一枪”，降幅高达40%。
反观其他房企，也正在八仙过海各显神通的路上。
这些过冬的“大招”，背后的逻辑在哪里？作为“小韭菜”的我们，在楼市的冬天里，又该做点啥呢？
今儿个，局姐来和你侃侃这些话题。
01
万科“退款一个亿”事件回溯
只听过电商买贵退差价，房地产也要退差价了。
昨天，市场传出爆炸性新闻——万科要给买贵了的客户退款了！传言称，厦门万科白鹭郡每户可以收到退款差不多100万！
有图为证：
这楼盘是有故事的。
在今年9月份之前，厦门万科白鹭郡已经开盘快一年了，204套精装交付别墅才卖了不到100套。主要原因是……贵。
在远离厦门本岛的偏远地带，带精装、车位和电梯，总价达到450-500万。
厦门作为之前房价上涨的“网红城市”，有着五花大绑的限购政策，入冬的速度比别的地方快一丢丢。买卖双方僵持快一年之后，喊着一定要“活下去”的万科果断出手割肉了。
9月底，白鹭郡推出107套特价房。去掉了精装修，车位以及电梯，价格相应降到275-300万。
降价40%的大甩卖啊！别墅们瞬间像大白菜一样被抢光了。
花了500万入市的前期业主心态立马处于崩溃的边缘，就差去售楼部扔鸡蛋了。
此时，传出了万科“买贵退差价”的消息。
退款方式简单粗暴：
买贵的业主与开发商签订购房补充协议，精装修、电梯和车位等统统不要，相应降价部分约100万，直接抵消掉业主的贷款。
这样算来，100户前期业主，万科要吐出来的补偿款高达一个亿。
消息一出，房企小弟们都惊呆了。毕竟这会儿，他们正忙着学老大哥的样子降价卖房，以便赶紧回笼资金，还忍受着售楼部被业主围攻的痛苦。
消息发酵了一整天。之后，万科终于站出来否认了——
局姐来给你翻译一下：
这根本就是传言！我们没有每户退100万，我们只退20万！或者，您也可以把房退了。
什么？你问退完房之后，还能不能按照特价房的价格再买回来？这也太阴谋论了，局姐真不知道。
02
房企大佬都有什么过冬“大招儿”
在之前的推送里，局姐也说过，万科是非常有前瞻性眼光的公司（复习点
→这里）。在“哭惨”了半年之后，9月底，万科率先喊出“活下去”，高调坐实楼市拐点。
而业内其他公司，风格虽然低调，也早就开始默默准备过冬了。
最简单粗暴的，就是要“广积粮”——多准备些银子在手上，绝不能让现金流断掉。
首先，尽量少买地或者买便宜的地，省钱。
有这样一张图，在地产业内流传：
数据也显示了各路房企收缩拿地的趋势：
2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。
前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%。
其次，遣散工友或者降薪，省钱。
既然不买那么多地，不建那么多房子了，那也就不需要养那么多人啦！
恒大许老板是这么说的：
实在舍不得赶人走，那就少拿点工资，和公司一起“共克时艰”吧！
上海中原是这么说的：
除了这些，还有些五花八门的说法：
有的房企说：我们不进新人了，“冻编”，只出不进。
有的房企说：你这个学历不行，我们需要211、985提高人才素质。
总之，我们现在不太需要你。
再次，多卖点房子，回款。
为了在凉意渐起的市场里夺得先机，收割最后一波刚需的韭菜，不少地产大佬已经开始生猛地降价了。
恒大祭出全国低至七四折+首付仅5%优惠
碧桂园全国多个地区直接降价20%以上
万科是跑得最快的——白鹭郡脱掉精装修之后，降价幅度达到40%，然后，就闹出了退差价事件。
全国房企恨得牙痒痒的，明明就没钱，哪里跟得上老大哥退差价的步伐啊！
最最不济，也要多借点钱啊！
10月以来，才10天时间，房企宣布的融资计划已经达到数百亿之多——
华夏幸福增发1亿美元高级无抵押定息债券，票面利率达9%
旭辉额外发行3亿美元5.5%优先票据，10月8日生效
世茂房地产拟发行2.5亿美元优先票据，票面利率6.375%
富力地产公开发行130亿公司债券已获批准
阳光100拟额外增设10亿股新股，法定股本增至4000万港元
蓝光地产25亿元公司债获得证监会核准批文
03
这些“大招”背后的逻辑是什么
但这些“大招”，并非大佬们认输的信号。
我们可以看看此前的几次房地产周期。
2008年的那个寒冬，各类调控叠加全球金融危机，资金困顿，创造速度神话的黑马顺驰被过度扩张、现金流断裂击垮，如今的巨头恒大，当年差点死在赴港上市失利的路上。
然而，金融危机后国际量化宽松政策及国内4万亿刺激计划，成功激活了楼市。恒大2009年上市成功后，把握住了三四线城市化的机遇，大量囤地，迅速扩张。
而2014年，同样的事情又重来了一次。
2015年，随“330”新政推出，地产市场获得刺激，主打高周转的百强房企，碧桂园、恒大、融创增长加速，挺入前四强；拿地更为谨慎的“大哥”万科喊出“白银时代”，连续两年被挤下房企销售排行榜榜首，之前，万科已经在榜首坐了15年。
局姐发现，虽然每次地产寒冬，房企都在讨论着“转型”，可是当市场好转，真正决定房企座次的，依然是买地的速度，以及囤地的面积。
再看看，喊着“活下去”和“多元化”的万科，现在在做什么？
04
楼市的冬天，我们应该做些什么
所以，在楼市的冬天，作为“韭菜”，我们应该做什么？
不是每一个房企都能“买贵补差价”的，所以，不要在房价下行的时候贸然行动，拿好现金，我们一起等待回暖的时机。
什么才是回暖的时机呢？
假如各地已经响起取消限购的声音，或者房贷利率出现下调的动作，可以开始留意心水的楼盘了。
前提是，你确实是需要用房的刚需。如果是投资客，未来房产升值带来的回报不一定会让你满意。
尽量留意优质资源密集的盘源，比如说市中心，交通便利，有好的学区，商业配套完善……而不是在寒冬里打折最多的。
不要担心崩盘，但房地产也不会像以往一样大起大落了。
局姐不怀疑政府控制房价的决心，“房住不炒”也一定不是说说而已。所以，尽量选一套自己愿意住的房子，而不是一堆凑合着，只为了等升值的房子。
毕竟，房产交易的税费不便宜，房产税这个靴子也还没落地不是？
- END -
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